• Servicekosten voor zonnepanelen?

Servicekosten voor zonnepanelen?

Kan een verhuurder servicekosten voor zonnepanelen in rekening brengen? 

Veel projectontwikkelaars zijn op het moment bezig met het verduurzamen van vastgoed met zonne-energie. Daarbij is het voor hen van groot belang dat zij zekerheid krijgen over het rendement op de gedane investeringen. Zo ook een stichting die bij de bouw van nul-energie woningen fors heeft geïnvesteerd in energieleverende voorzieningen en energiebesparende maatregelen, waaronder zonnepanelen en een zonneboiler. Zonder zonnepanelen zijn die woningen incompleet. De bedoeling van de stichting is om die woningen als sociale huurwoning te verhuren.  

In 2015 is de stichting met de huurders overeengekomen dat de kosten voor de zonnepanelen en de zonneboiler niet onder de huurprijs valt (zodat de huurders in aanmerking komen voor huursubsidie), maar als afzonderlijke servicekosten in rekening worden gebracht. Omdat een van de huurders weigerde die servicekosten te betalen, heeft de stichting in rechte betaling gevorderd. 

Tot grote verrassing van de stichting heeft het Hof medio vorig jaar geoordeeld dat de zonnepanelen en zonneboiler bestanddeel van de woning zijn en dus worden gezien als onroerende zaken. Uit de wet volgde vóór 1 september 2016 dat bijdragen voor onroerende bestanddelen niet afzonderlijk van de huurprijs in rekening gebracht kunnen worden (met uitzondering van zeer klemmende omstandigheden). Dat betekende dus dat de vergoeding voor de zonnepanelen en de zonneboiler in de huurprijs waren inbegrepen en niet onder de servicekosten mochten worden doorberekend aan de huurders. Dat de stichting forse investeringen heeft gedaan in de energieleverende voorzieningen en energiebesparende maatregelen deed daar niets aan af. 

Sinds 1 september 2016 is het echter wel mogelijk – ook als een zonnepaneel als onroerend zou worden beschouwd – om buiten de "kale" huurprijs een zogeheten energieprestatievergoeding overeen te komen. Dit kan zowel bij aanvang van de huurovereenkomst worden overeengekomen als tussentijds. Enerzijds krijgt de verhuurder dan zekerheid over het rendement op zijn investeringen en anderzijds krijgt de huurder zekerheid over de hoogte van zijn woonlasten op langere termijn. Daarbij bestaan er voor de verhuurder wel enkele vereisten waaraan moet worden voldaan en gelden er wettelijke maximumbedragen die bij de huurder in rekening gebracht mogen worden. Het Hof oordeelde in deze zaak dat door deze wetsontwikkeling niet alsnog automatisch een bijdrageplicht voor een huurder ontstaat. Dit zal temeer gelden nu voor het overeenkomen van een energieprestatievergoeding specifieke voorwaarden gelden. De vordering van de verhuurder tot betaling van de servicekosten werd dan ook volledig afgewezen. 

Bent u voornemens om energiebesparende woningen te ontwikkelen voor de verhuur? Of verhuurt u (sociale of geliberaliseerde) energiebesparende woningen? Voor advies kunt u terecht bij een van onze vastgoedspecialisten.