• Een huurovereenkomst of toch een beheerovereenkomst?

Een huurovereenkomst of toch een beheerovereenkomst?

De kwalificatie van de overeenkomst heeft (onder meer) gevolgen voor de wijze van beëindiging.
 

Het komt tegenwoordig voor dat een woning door de huurder met toestemming van de verhuurder (professioneel) wordt onderverhuurd aan derden. Het Hof Amsterdam heeft onlangs uitspraak gedaan over de kwalificatie van een dergelijke constructie en de gevolgen van de beëindiging van de overeenkomst. 

Partijen hadden in die zaak een overeenkomst gesloten met betrekking tot een woning. In de overeenkomst werd gesproken over verhuurder, huurder, gehuurde, etc. Juridisch gezien voldeed de overeenkomst aan alle elementen van de wettelijke omschrijving van een huurovereenkomst: gebruik van een zaak tegen een huurprijs. Dit gebruik kan er ook in bestaan dat de huurder de woning aan derden zal gaan onderverhuren, dit met toestemming van de verhuurder. De huurder hield zich in deze zaak bezig met makelaardij in onroerende zaken en het beheer daarvan. De verhuurder had zich tot de makelaar gewend omdat hij de woning tijdelijk wilde verhuren zonder tussentijdse opzegmogelijkheid en zonder automatische verlenging aan het einde van de contractuele duur. In de huurovereenkomst werd de makelaar niet alleen als ''huurder'' maar ook als ''beheerder'' aangeduid. Aan de makelaar is toestemming verleend om de woning zowel te verhuren als te beheren. Verder heeft de makelaar erkend dat hij bepaalde onderhoudswerkzaamheden zou verrichten, die normaal voor rekening van de verhuurder zou komen. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 12 maanden en kon met inachtneming van een opzegtermijn van 3 maanden door de verhuurder worden opgezegd. 

In de praktijk heeft de makelaar zich niet als huurder maar als beheerder gedragen: hij heeft de woning per kamer aan derden onderverhuurd. Zoals door partijen is overeengekomen, had de verhuurder de huurovereenkomst tegen het eind van de 12 maanden tijdig opgezegd. De makelaar ging daar echter niet mee akkoord. Volgens hem zou hij recht hebben op huurbescherming en heeft hij vervolgens, althans derden, het gebruik van de woning voortgezet. Nadat de rechtbank de vordering van de verhuurder had afgewezen - omdat er sprake zou zijn van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd - heeft de verhuurder hoger beroep ingesteld. 

Het Hof Amsterdam heeft overwogen dat de verhuurder een beheerovereenkomst heeft willen aangaan. Gelet op alle hiervoor genoemde omstandigheden heeft het Hof Amsterdam bepaald dat geen sprake was van een huurovereenkomst maar van een beheerovereenkomst. Omdat er voor een beheerovereenkomst geen bijzondere wettelijke regels gelden met betrekking tot de beëindiging daarvan en de verhuurder zich aan de opzegtermijn had gehouden, was de beheersovereenkomst rechtsgeldig beëindigd. Dit zou niet het geval zijn indien het Hof Amsterdam de overeenkomst als huurovereenkomst had gekwalificeerd. 

Het enkele feit dat een overeenkomst voldoet aan alle elementen van een huurovereenkomst betekent dus nog niet dat er daadwerkelijk sprake is van een huurovereenkomst. Ook niet indien partijen de overeenkomst een huurovereenkomst noemen. Beslissend is - gelet op de bedoeling van partijen - de inhoud en strekking van de overeenkomst. De gevolgen kunnen voor beide partijen groot zijn, met name met betrekking tot de beëindiging van de overeenkomst. Indien u als verhuurder of als tussenpersoon fungeert, let dan goed op wat er wordt overeengekomen. 

Mocht u als verhuurder of als tussenpersoon hierover vragen hebben, neem dan gerust contact met ons op.