• Huur en leegstandschade II

Huur en leegstandschade II

Verhuur en bankgaranties in geval van faillissement.

Soms kan het gebeuren dat u (helaas) een huurovereenkomst sluit met een partij die uiteindelijk niet goed blijkt voor haar geld. Het is dan wel zo fijn als u voldoende zekerheden heeft ingebouwd voor die situatie. Lees in dat verband ook mijn eerdere artikelen "Zekerheden bij huur" en "Huur en leegstandschade I". 

Indien de verhuurder failliet gaat, verandert er in beginsel niets. Tenzij er contractueel gevolgen verbonden zijn aan die situatie, kunt u als huurder dus gewoon gebruik blijven maken van het gehuurde. Wel moet u de huurpenningen afdragen aan de curator. 

Indien echter de huurder failliet gaat dan regelt de wet zowel voor de curator als de verhuurder een bijzondere mogelijkheid om de huur te kunnen beëindigen. Beiden kunnen dan opzeggen met inachtneming van de overeengekomen gebruikelijke opzegtermijn, maar in ieder geval (tenzij huurpenningen vooruit zijn betaald) met een termijn van maximaal 3 maanden. Vanaf de faillietverklaring tot aan het einde van die termijn zijn de huurtermijnen automatisch boedelschulden. Dit betekent dat, indien zich activa in de faillissementsboedel bevinden, moet de curator de huurpenningen moet voldoen aan de verhuurder. Is er nog sprake van voor faillissement onbetaald gelaten termijnen, dan kan de verhuurder die vorderingen slechts als concurrente vordering aanmelden bij de curator. 

Heeft de huurder echter zekerheden afgegeven dan kan de verhuurder zijn schade (maar ook de huurtermijnen na faillissement) verhalen op bijvoorbeeld een bankgarantie. Het is dan voordelig om eerst de oudste schulden (de huurtermijnen voor faillissement) te verhalen op die zekerheden, omdat u wellicht nog een uitkering uit het boedelactief kunt krijgen voor wat betreft de huurtermijnen tijdens het faillissement. Vaak is het echter nog interessanter om zo snel mogelijk een nieuwe huurder te zoeken. De curator zal vaak - ter beperking van boedelschulden - willen meewerken aan een eerdere beëindiging van de huurovereenkomst. U kunt dan wellicht alle kosten verhalen onder de zekerheden.

Het verhaal over leegstandschade heb ik al uiteengezet in mijn eerdere artikel. Leegstandschade kunt u niet aanmelden bij de curator, maar u kunt die leegstandschade wel   als de voorwaarden van de garantie dat toelaten   verhalen op de bedongen zekerheden (bijvoorbeeld een bankgarantie).

Kan de curator dan niet stellen dat u als verhuurder ongerechtvaardigd verrijkt wordt? U verhaalt de leegstandschade dan immers op de bankgarantie, terwijl eerder is uitgemaakt dat u de leegstandschade niet bij de boedel kunt neerleggen? Volgens de Hoge Raad is dat niet het geval. Richting de garant (de bank) is de verhuurder namelijk gerechtigd tot ontvangst van de betaling. Dat wordt niet anders doordat de bank vervolgens verhaal neemt op de boedel (door middel van het uitwinnen van zekerheidsposities). Of de bank dus aan verhuurder moet uitkeren hangt uitsluitend af van de tekst van de (bank)garantie. Het is daarom bij het aangaan van de huurovereenkomst van belang u goed te laten adviseren over de wijze waarop die zekerheden worden ingericht. 

Zowel bij het aangaan van de overeenkomst, als op het moment dat een van beide partijen dus in zwaar weer komt te verkeren, kan het zeer verstandig zijn om u door ons te laten adviseren over gepaste mogelijkheden om de schade zoveel mogelijk te beperken/voorkomen.