• Huur en leegstandschade I

Huur en leegstandschade I

Is leegstandschade verhaalbaar op de huurder?

Verhuurders adviseer ik altijd, voordat zij een huurovereenkomst aangaan, goed na te denken over hoe zij daarin voldoende zekerheid kunnen inbouwen. Zie in dat verband ook mijn eerdere artikel "Zekerheden bij huur". Met name voor wat betreft leegstandschade zal een verhuurder graag in de huurovereenkomst opnemen dat - indien de huurovereenkomst (bepaalde tijd) voortijdig  wordt beëindigd - de resterende huurtermijnen opeisbaar worden en verhaald kunnen worden op de huurder. 

Een dergelijke bepaling is in beginsel geldig. Aan de andere kant is zo'n bepaling natuurlijk pas waardevol indien deze gekoppeld is aan voldoende zekerheid voor de verhuurder. Daarom wordt er veelal gekozen voor een waarborgsom of een bankgarantie. Dat laatste met name wanneer er verstrekkende zekerheden (bijvoorbeeld voor een langere periode of voor inrichtingskosten) worden verzocht en wanneer het onwenselijk is dat die zekerheden direct drukken op de liquiditeiten van de huurder (zoals bij een waarborgsom het geval is). Wanneer de huurder dan tekortschiet in zijn verplichtingen, kan de verhuurder eenvoudigweg de bankgarantie incasseren bij de bank. Contractueel wordt vaak overeengekomen dat de bankgarantie ook gebruikt kan worden voor toekomstige schade, zoals bijvoorbeeld leegstandschade. 

Wanneer de huurder failliet gaat, kan dat verhaal er echter anders komen uit te zien. De curator zal dan veelal de huurovereenkomst opzeggen op grond van de Faillissementswet. Als verhuurder kan men in beginsel nog steeds de bankgarantie inroepen. Of men ook de leegstandschade via die bankgarantie kan verhalen, hangt af van de vraag hoe de bankgarantie is geformuleerd. Het is namelijk een rechtstreekse toezegging van de bank aan de derde (de verhuurder). 

De huurder zal meestal ook een contragarantie aan de bank hebben verstrekt. Het is dan de vraag of de bank, voor hetgeen hij aan de verhuurder heeft betaald, verhaal kan nemen op de huurder. De Hoge Raad heeft in ieder geval bepaald dat, wanneer een curator een huurovereenkomst opzegt, dat een rechtmatige wijze van beëindiging is. Er ontstaat dan geen recht op schadevergoeding (wegens leegstandschade) van de faillissementsboedel, zelfs niet als dat in de huurovereenkomst is overeengekomen. Dat is niet anders indien het gaat om een concerngarantie in plaats van een bankgarantie. Als verhuurder kunt u de vordering voor wat betreft (leegstand)schade dus niet bij de curator indienen.

Ten opzichte van de huurder blijft die contractuele bepaling over leegstandschade echter geldig en daarom kunt u dus ook van de derde (die zich garant heeft gesteld) nakoming van de garantie vorderen. Dat is niet anders indien het gaat om een sale en lease back situatie.

Het is bij het aangaan van een huurovereenkomst dus niet alleen van belang goed na te denken over het verkrijgen van voldoende zekerheden, maar ook over de wijze waarop die zekerheden zijn vormgegeven en het effect dat deze zekerheden sorteren. Graag zijn wij u van dienst bij het afspreken of inroepen van die zekerheden, dan wel bij het weloverwogen aangaan van huurovereenkomsten.